Vous avez du capital à placer, vous croyez à l'immobilier parisien, mais vous n'avez ni le temps ni l'envie de chercher un bien, négocier, piloter des travaux et gérer des locataires. Le co-investissement immobilier répond exactement à cette situation : vous financez une opération menée par un professionnel, qui fait le travail et partage la performance.

Cet article explique comment cela fonctionne concrètement chez Roshe Invests, avec un exemple chiffré, et en quoi cette approche diffère d'une SCPI, du crowdfunding immobilier ou de l'investissement en direct.

Le principe : un opérateur, une opération, des co-investisseurs

Roshe Invests identifie des actifs sous-valorisés à Paris — appartements, immeubles, locaux commerciaux — les acquiert, les transforme, puis les revend ou les loue. Chaque opération est financée par un mix de fonds propres, de dette bancaire et, ponctuellement, de capitaux apportés par des investisseurs privés.

Ces investisseurs participent via un emprunt obligataire : ils prêtent à la société porteuse de l'opération, sur une durée définie, contre un taux d'intérêt fixé à l'avance. À l'échéance, ils récupèrent leur capital et les intérêts. Ils ne deviennent pas copropriétaires du bien et n'ont aucune gestion à assurer.

Ce montage est aussi appelé club deal immobilier : un petit nombre d'investisseurs se regroupent autour d'un opérateur sur une opération identifiée à Paris. L'emprunt obligataire immobilier offre ainsi un rendement contractuel, connu dès la souscription, adossé à un actif réel.

Les paramètres de nos émissions :

  • Ticket d'entrée : 50 000 €
  • Durée cible : 12 à 24 mois
  • Rendement cible : jusqu'à 15 % par an — un placement immobilier à horizon court, adossé à un actif réel
  • Sous-jacent : un actif immobilier identifié, à Paris
  • Suivi : reporting régulier et accès direct au fondateur

Exemple concret : deux appartements rue Pierre Picard, Paris 18e

Au pied du Sacré-Cœur, Roshe Invests a acquis deux appartements rue Pierre Picard pour les rénover et les revendre. Il s'agit d'une opération de marchand de biens : acheter, rénover, revendre. Investir dans un marchand de biens via un emprunt obligataire permet de participer à ce type d'opération sans en porter l'exécution.

  • Coût global de l'opération : 650 000 €
  • Montant levé par emprunt obligataire : 200 000 €
  • Durée prévue : 18 mois
  • Durée réelle : 12 mois
  • Taux servi aux investisseurs : 15 %
  • Remboursement : intégral, capital et intérêts, 6 mois avant l'échéance

Les investisseurs ont financé un peu moins d'un tiers de l'opération, le reste provenant de fonds propres et de financement bancaire. C'est cette structure qui protège l'opérateur — et donc ses prêteurs — en cas d'imprévu : la marge de l'opération n'est pas absorbée par des intermédiaires.

Sur l'ensemble de nos émissions obligataires à ce jour, 100 % des investisseurs ont été remboursés en capital et en intérêts.

Co-investissement, SCPI, crowdfunding, direct : les vraies différences

Face à la SCPI

La SCPI mutualise des centaines de biens et des milliers d'épargnants. Vous ne savez pas ce que vous financez, et le rendement se situe généralement entre 4 et 6 % par an. En co-investissement, vous connaissez l'opérateur, vous voyez le bien, vous suivez l'avancement des travaux et de la commercialisation. Le rendement cible est nettement supérieur — en contrepartie d'une concentration sur une seule opération.

Face au crowdfunding immobilier

Les plateformes de crowdfunding proposent des opérations comparables, mais elles s'interposent entre vous et l'opérateur, et se rémunèrent en frais de structuration, de gestion et de collecte. Ces frais pèsent sur la marge de l'opération, donc sur sa capacité à absorber un retard de chantier ou un marché moins porteur. En traitant directement avec l'opérateur, l'opération conserve toute sa marge : elle est plus solide, et vous avez un interlocuteur unique qui répond de ses engagements.

Face à l'investissement en direct

Acheter, rénover et revendre soi-même est un métier. Il faut un réseau pour accéder aux biens avant le marché, savoir lire un règlement de copropriété, chiffrer des travaux, tenir un chantier, connaître la fiscalité du marchand de biens. Cela demande un temps considérable, et une erreur d'appréciation se paie cher. Le co-investissement vous donne accès à cette expertise sans avoir à l'acquérir.

Qui sont nos co-investisseurs ?

Des chefs d'entreprise, des professions libérales, des cadres dirigeants, quelques family offices. Leur point commun : ils connaissent Roshe Invests, souvent pour avoir déjà travaillé avec nous, et ont constaté que nous respectons nos engagements. C'est cette relation de confiance, construite opération après opération, qui fonde notre modèle — bien plus qu'une plaquette ou une plateforme.

Comment ça se passe concrètement

  • 1. Prise de contact : vous nous laissez vos coordonnées, nous échangeons sur vos objectifs et votre horizon de placement.
  • 2. Présentation d'une opération : lorsqu'une émission est ouverte, vous recevez le dossier complet — le bien, le plan de travaux, le budget, le calendrier, la structure de financement.
  • 3. Souscription : signature du contrat d'émission obligataire, versement des fonds.
  • 4. Suivi : reporting régulier sur l'avancement, accès direct au fondateur pour toute question.
  • 5. Remboursement : à l'échéance — ou avant, comme rue Pierre Picard — capital et intérêts vous sont versés.

Les points de vigilance

Le co-investissement immobilier n'est pas un livret d'épargne. Un emprunt obligataire comporte un risque de perte en capital : si l'opération échoue, l'opérateur peut ne pas être en mesure de rembourser. Les fonds sont immobilisés pendant toute la durée de l'émission. Les performances passées, y compris celles présentées dans cet article, ne préjugent pas des performances futures.

Nos émissions sont proposées dans le cadre de placements privés, à un cercle restreint d'investisseurs. Cet article a une vocation pédagogique : il ne constitue ni une offre au public, ni un conseil en investissement. Avant toute décision, évaluez la part de votre patrimoine que vous pouvez consacrer à ce type de placement.

Investir aux côtés de Roshe Invests

Si vous disposez d'un capital à partir de 50 000 € et souhaitez financer des opérations immobilières à Paris avec un opérateur qui engage ses propres fonds à vos côtés, laissez-nous vos coordonnées. Nous vous recontactons pour échanger, sans engagement.